我国保险企业公司房地产管理现状及建议

刘洪玉1谷海山2

          （1．清华大学房地产研究所，北京 100084；2．中国人寿保险股份有限公司，北京 100020）
　　
　　［摘要］在国内大型保险企业的改制、重组和战略调整过程中，公司房地产起到了创造企业价值、提高企业核心竞争能力的作用。但目前我国保险企业对公司房地产普遍存在认识上的误区，管理上未能充分发掘公司房地产的潜在价值。本文通过对我国保险企业公司房地产管理现状与问题的分析，结合国外公司房地产管理的相关经验，提出了将公司房地产作为一项战略资产进行管理，以及在公司房地产管理中需要关注的主要影响因素。
　　［关键词］保险企业；公司房地产管理；战略资产；内在价值
　　［中图分类号］ F840.32 ［文献标识码］ A ［文章编号］1004-3306（2005）11-0055-04
　　Abstract： During the process of the reform, restructuring and strategic adjustment of the domestic large insurance companies, the real estate of the companies plays a role of creating corporate value and improving the core competitive edse of the companies. However, many of the domestic insurers haven\'t fully developed the potential value of the corporate real estate due to the lack of understanding of its function. The thesis analyses the current situation and exiting issues of corporate real estate management, and, based on the foreign insurers, experience in this area, the author suggests managing the corporate real estate as strategic assets and points out the major concerns that the companies should consider in the management.
　　Key words：insurance company; corporate real estate management; strategic assets; potential
　　
　　在经济全球化的浪潮中，中国保险业发展迅猛。中资保险企业在进行企业改制、重组和战略调整中，随着管理水平的不断提高、管理内涵的不断深化，逐步认识到公司房地产(CRE，Corporate Real Estate)如果管理得当，能够在多方面为企业创造价值，提高企业的核心竞争力，甚至可以作为企业的第五种战略资源(人力、资本、信息、技术和公司房地产)来看待。公司房地产管理(CREM，CorporateReal Estate Management)的作用和地位日益受到重视。一、公司房地产管理的基本概念
　　(一)公司房地产
　　公司房地产，是指满足企业开展主营业务需求而拥有或租用的建筑物和土地，主要用于支持企业的生产经营和持续发展。公司房地产是企业经营设施的一部分，同时也是当地及区域房地产市场的一部分。对于专门从事房地产投资或开发的企业而言，房地产本身就是企业的主营业务和核心产品，因此不属于公司房地产范畴。
　　在保险企业的财务报表中，公司房地产的资产价值主要包括：房屋建筑物价值，即公司营业、办公、营销、培训用房及附属设施、设备(和建筑物不可分)的历史成本扣除累计折旧后的净值，以及资本改良性支出；在建工程价值，即未完工的建筑物、设备等的累计投入资金账面金额；土地价值，即获得土地使用权的全部费用；租赁费用，即租赁营业、办公、营销、培训用房及附属设施的费用等。
　　当然，不同国家的会计标准和处理方法不同，据此确定的公司房地产资产也有一些差异。根据我国的《企业会计准则》，上述内容已经涉及资产类(固定资产、在建工程、无形资产)和费用类(租赁费用)两部分。
　　(二)公司房地产管理
　　公司房地产管理是指企业对公司房地产的管理，包括所有计划、获取、管理和处置公司房地产的活动，其目的是调整公司房地产，以符合企业战略并使资产获得增值。公司房地产管理涉及到企业常规管理、资产管理、设施与物业管理和成本控制等方面，是企业管理的一个重要组成部分。
　　国外大型企业对公司房地产管理的关注，始于20世纪80年代，对公司房地产管理的认识，也经历了从最初的常规管理(General Management)，到成本控制(Cost Control)、设施管理(Facility Management)和资产管理(Asset Management)的发展过程，近年更将公司房地产管理发展到基于资源的管理(resourcebased view，RBV)这样一个高度，将公司房地产作为企业的第五种战略资源来对待。
　　图1公司房地产管理概念框架图
　　1997年，Jonge提出了一个公司房地产管理的概念框架图(见图1)。同Nourse和Roulac的观点一样，第一个观点是常规管理，目的是公司房地产管理应该符合并有效支持公司的战略计划。第二个观点是资产管理，反映了房地产在公司财务中的地位及财务机会。这实际上是权衡和配置稀有的财务资源的结果，即公司必须权衡将资本投向核心业务，还是投向大多数情况下投资回报较低的公司房地产。第三个观点是成本控制，集中在控制费用、获取财务目标和遵循公司的指导方针。第四个观点是设施管理，出发点是满足作为公司最终使用者的核心业务单元的使用和日常资金融通及变化的要求。二、保险企业公司房地产特点和我国保险企业公司房地产管理现状(一)保险企业公司房地产的特点
　　从资产负债表来看，保险企业的资产分为流动资产、长期投资、固定资产、无形资产及其他资产。其中，企业拥有的公司房地产资产可分布在“固定资产”、“无形资产”和“长期投资”科目中，而经营性租赁的公司房地产不在资产负债表中体现。在我国，由于《保险法》禁止保险资金投资收益性房地产，因此公司房地产主要集中在“固定资产”和“无形资产”(土地使用权)科目中。当然，不同国家的会计准则不一致，资产负债表中的科目名称有所不同。
　　保险企业的公司房地产主要功能是为企业开展核心业务提供必要场所，包括：营业用房、办公用房、营销职场、销售网点、体检中心、信息中心、客服中心、培训用房及附属设施等。保险企业公司房地产的主要存在形式是写字楼，而且与企业分支机构和营业(含营销)网点分布特征相关，一般分布地域较广。
　　由于保险企业的业务特点，为保证保险资金运用的安全性、流动性和收益性，决定了其主要资产为投资资产和各类存款，企业所拥有的公司房地产占总资产比例相对较小。但由于保险企业的资产总额很大，其拥有的公司房地产的绝对金额较大，占净资产的一定比例。
　　保险企业租赁使用的公司房地产数量较多，年租金绝对额较大。
　　相对于保险企业的核心业务，其公司房地产资产增长速度要低于业务增长速度和利润增长速度。出现这种情况的一个主要原因是近年来中国保险企业正处于业务高速发展期，另一个原因是公司房地产是一项长期投资，投入时具有一定的前瞻性，且流动性较差，一般不会频繁(或快速)变化，短期之内出现的空间需求可以通过租赁得到满足。
　　(二)我国保险企业公司房地产管理的现状
　　我国保险企业对公司房地产的管理存在一定问题，最主要的是对公司房地产的总体认识仍比较简单、模糊，从而导致对公司房地产管理的重视程度不够、管理方式落后、管理机构和人员配置不合理、管理绩效不明显等问题。
　　保险企业通常仅将其拥有产权(或土地使用权)的房地产作为其财务报表上的固定资产(或无形资产)，关注点仅限于拥有后按财务会计制度逐年计提折旧而影响会计意义上的营业成本(费用)；用途比较单一，是作为满足开展业务需要的营业、营销和培训用房；管理方面还有着很强的计划经济色彩；而企业租用的房地产则是“费用项目”，缺少深入分析和管控。
　　另一方面，保险企业受《保险法》等相关法律法规的制约，不能从事房地产投资活动，再加上早期保险企业介入房地产投资遗留的问题还没有很好的解决(部分形成企业的不良资产，给企业带来一定损失和教训)，使保险企业并未意识到提高其房地产投资专业管理能力的重要性。
　　相比之下，国外保险企业对“公司房地产”的态度就有很大不同。国外保险企业也几乎是从房地产业一出现就已介入房地产市场(无论其参与的方式是直接还是间接)，成为主要的机构投资者，发挥着举足轻重的作用。尽管国外保险企业在发展初期也被限制不能投资于产生收入的房地产(同样只能投资于自用的房地产)，也将公司拥有产权的房地产按会计制度逐期计提折旧摊入成本，租金直接计入营业费用，但随着监管条件的放开，无论是自用、租用还是产生收入的房地产，企业管理层都将其视为组合投资中的一项重要资产，统一作为企业的一项重要资源进行管理，在企业不同的发展阶段采取不同的措施进行适时调整和优化。
　　目前我国保险企业的公司房地产管理在管理理念(原则)、方式方法、管理流程、管理机构和人员等方面都存在着不足，没有充分挖掘和发挥出公司房地产的潜在价值，没有从更多角度给企业带来应有效益，需要改进和提高。三、提高我国保险企业公司房地产管理水平的对策
　　(一)保险企业应对公司房地产管理具有客观的认识
　　1．公司房地产应作为保险企业的重要战略资产
　　Nourse认为，在公司的战略管理中包括公司房地产管理是必需的。Joroff甚至将公司房地产作为第五种企业资源，仅次于四种传统的战略资源(人力资源、资本、信息和技术)。国外持有将公司房地产作为战略资产观点的学者，都强调公司房地产管理可以培育出公司的核心竞争力。
　　现在，国内保险、资本市场逐步完善，国内一些大型保险企业在拓展业务的同时更加重视资金运用。尽管当前的监管法规仍禁止保险企业投资于经营性房地产领域，那些拥有数十亿、上百亿元自用公司房地产资产的大型保险企业逐渐对公司房地产管理的地位和作用有了不同的认识，特别是那些经历重组、改制、上市等变革的大型保险企业，逐渐认识到公司房地产是企业的一个重要资源：一方面，当企业的竞争优势不再过分依赖市场定位时，就会更多依靠对企业内部特有的资源和潜在能力的开发；另一方面，成功的企业应该能够通过管理和调控自身资产来创造或获取有价值的资源，并使其他企业难以效仿；公司房地产对企业而言不仅仅是财务报表上的固定资产和折旧费用，而是超越报表的一个重要战略资产。
　　因此，保险企业应将公司房地产作为企业的重要资源之一，视为战略资产，进行合理配置和有效管理，以应对企业未来的发展与变革，实现资产保值增值、改善偿付能力、提高企业内在价值与核心竞争力的目标。
　　2．公司房地产不仅是支持保险企业核心业务发展的基础设施，还具有以下特殊作用
　　(1)降低成本。保险企业的公司房地产相关费用为营业费用中的人员工资之外的第二大费用。公司房地产除年折旧费和年租金外，如果再考虑相关的物业管理费、房产税、土地使用税、无形资产摊销、修理费、财产保险费、水电费等相关费用，公司房地产的相关费用将会更高。这显然是企业控制成本所必须关注的费用项目。公司房地产无疑应作为保险企业的成本中心来看待。
　　(2)需要体现真正的占用资金成本(机会成本)。公司房地产所体现的成本效应，不仅仅是上述的会计准则下的折旧费摊销等，而更应该关注其经济意义上的资金占用成本，即机会成本。因为投向公司房地产的资金还可以投向其他方面，如债券型投资、股权型投资、银行存款等，可以得到一定的资金运用收益，其平均收益率可作为衡量公司房地产占用资金的成本考虑。
　　(3)拓展资金运用渠道。可用于企业调整组合投资，达到最佳风险和收益组合，获取长期稳定的投资回报。尽管当前国内保险企业投资收益性的房地产是被《保险法》所禁止的，但在将来会逐步放开，允许投资房地产领域。为此，保险企业必须考虑允许投资房地产领域后的资产组合，以实现企业的投资目标。实际上，在目前仅允许企业投资自用型的公司房地产条件下，企业仍应将其中的一部分看成是一项资金运用，因为企业投资拥有的公司房地产往往会随着企业的发展变化而出现闲置空间，而企业可以采取相关措施(如出售、出租等)来盘活这些闲置空间，取得满意的投资收益。
　　(4)实现资产保值。对于保险企业的众多资产而言，都面临利率风险、经营风险等各种风险因素，特别是遇到通货膨胀时期，都会出现不同程度的贬值。而公司房地产却因其固有的属性可抵御通胀风险，实现资产的保值功能。当然，这和平时精心使用、维护、保养和改造修缮密不可分。
　　(5)实现资产增值。这是保险企业持有公司房地产的目的之一。当公司房地产随着房地产市场的变化而出现市场价值高于其账面价值时，保险企业可以通过测算后选择出售的方式获取资产的增值，得到更多的利益。当公司房地产的最佳用途发生改变时，企业也可以选择改造后出售或出租的方式来获取增值。如果企业预期将来会出现上述情况，就可以精心维护使用，等待时机成熟时获取增值或其剩余价值。
　　(6)获得再融资(如抵押贷款、资产证券化等)。企业拥有公司房地产不仅可以满足使用空间需要，还可以在经历财务危机(如需要流动资金)时获得再融资。如将公司房地产抵押获得贷款，或者通过资产证券化以增加流动性资金，都将有助于企业度过难关。这是因为公司房地产是企业的一项战略资产而带来的效用。
　　(7)改善企业偿付能力(如评估增值)。保险企业的偿付能力至关重要。企业所拥有的公司房地产随着市场的变化而出现增值时，也许企业没有立即出售获取现金的必要性，但可以通过符合监管规定的做法进行评估，评估增值的产生将提高企业的认可资产价值，从而提高企业的偿付能力。这是保险企业拥有的公司房地产的特有功效之一。
　　(8)实现协同效应(如品牌效应、企业形象、快速反应等)。这是指公司房地产的特有属性与企业其他业务、经营和客户服务等方面相结合产生的“1+1＞2”的效应。如，保险企业在某个特定地点从事保险经营，取得了周围客户的认同，提高了无形资产(声誉)，而这个特定的公司房地产宣传了企业形象，在客户及潜在客户心目中产生了品牌效应，即使在其他地区看到该保险企业的营业网点标识，也会产生亲切、信任等直接认同感。另外，特定地点的公司房地产能够非常方便周围客户来投保和咨询，也便于企业针对客户反映的问题作出快速反映，如对有特殊需要的周围客户采取上门服务的便捷性等。
　　(二)保险企业公司房地产管理需关注的重要影响因素
　　1．企业战略
　　企业战略可理解为企业通过对内部资源和外部环境的思考分析，协调和配置或构造其在多个市场上的活动和资源来创造价值的方式，包括从总体上提前考虑和对意外情况的处理。毕竟，企业及其竞争优势是建立在所拥有的独特资源和在特定的竞争环境中配置这些资源的方式的基础之上的。保险企业的公司房地产管理也必须紧密围绕企业的发展战略，这是保险企业公司房地产管理需要考虑的重要影响因素之一。
　　2．监管政策
　　中国保监会颁布的《保险公司偿付能力编制报告规则第1号——固定资产、土地使用权和计算机软件》中，明确了保险公司所拥有产权和土地使用权的公司房地产额度的认可标准及计算方法问题。详见第7条房屋、第14条在建工程、第17~21条土地使用权、第22~27条房地产评估增值的有关规定。随着保险业实行偿付能力监管，监管政策在保险企业的公司房地产管理中显得尤为重要。企业要考虑保持必要的资产认可率，以提高企业的偿付能力。
　　3．竞争与变革
　　竞争与变革因素是企业战略中的一部分，推动着企业战略的调整变化。而公司房地产正是在企业的发展变化中凸现其重要性。尤其是近年来，随着经济全球化和信息技术革命的浪潮，由于面临联合、购并、重组及财务危机等境况，许多企业相应地进行了战略和结构调整，以适应不断变化的新环境。公司房地产在保险企业重组改制时经过评估后再投入到新的企业中，体现和释放了潜在的价值，能够起到充实企业资本金、提高偿付能力的作用。当然，就像前面偿付能力监管中所强调的，究竟需要拥有多少公司房地产资产能够成为评价企业的有效(认可)资产，还要与重组后企业的总体目标相一致，并不是越多越好，也不是当时评估增值越大越好，还要看企业总体的财务状况，受到偿付能力、资本金充足率等条件的约束。
　　4．财务状况
　　从一定意义上看，财务状况是企业业务经营状况和竞争实力的综合数量反映，是股东、管理层和外部投资者、评级机构、监管机构关注的焦点。自然，企业在任何时候做出公司房地产投资计划都必须考虑财务状况这个关键因素。财务状况影响因素主要体现在以下几个方面：
　　(1)资产负债结构方面，要关注和准备金的匹配。从一个企业资产负债结构来看，有许多财务指标可以衡量一般企业的偿债能力、资金流动性能等，都要求企业的固定资产(一般主要是公司房地产类资产)占企业总资产的比重合理，既不能过高，也不能过低。太高，由于变现能力较差，则资金的流动性就比较差，甚至会降低股东的可分配利润，会影响到对企业的评价；太低，则会导致缺乏企业正常经营所必需的空间和设备，对企业的长远持续发展不利，也会影响对企业的评价。
　　(2)要在全面预算管理方面，严格控制成本。因为多数调查结果表明，公司房地产所发生的相关费用已经成为仅次于人员薪酬的第二高费用，所以公司房地产管理就要格外关注公司房地产所发生的相关费用(折旧、租金、维修、税收等)对公司赢利预测的影响，纳入全面预算管理，进而有效控制成本。
　　(3)在公司房地产投资预算方面，要关注对企业的内在价值贡献。财务角度的业务情况不单纯是总保费收入，而是要关注产生效益利润的保费数字，关注该业务能够给企业带来多少价值贡献(即“内在价值”，如使用“标准保费”来量测)。保险企业考虑公司房地产投资预算时，也应该关注对企业内在价值的贡献情况。
　　5．资金运用
　　大型保险企业在公司房地产计划管理中要重视的第五个重要因素就是资金运用(投资组合、收益和风险匹配等)情况。
　　从理论上讲，只要坚持保险资金的安全性、流动性和收益性原则，保险企业可以对金融市场上的所有投资工具进行投资。在西方发达国家，保险资金可以投资的领域很多，包括政府债券、公司债券、普通股、优先股、抵押贷款、信用贷款、房地产、衍生金融产品等。但是，多数国家也都有相应的禁止或限制条件，特别是禁止或限制对流通性差和风险性高的非上市公司股票和非抵押或非担保的信用贷款进行投资。由于投资房地产的资金流动性较差，土耳其(非寿险)和美国的新泽西州禁止保险企业以准备金投资于房地产，其他国家主要采取限制企业投资房地产的最高资金比例的方式。而如果投资公司房地产的资金属于企业资本金，一般是没有限制的。对于单项投资的比例限制，除澳大利亚外所有欧盟国家都针对保险企业对房地产的单项投资进行百分比限制(欧盟颁布的《第三次保险条件》将单项房地产的最高比例限制为准备金的10％)。
　　由于我国保险业的现行监管要求仍禁止保险企业投资收益性房地产，我国保险企业主要使用资本金来投资自有产权的公司房地产，因此许多保险企业在制定公司房地产投资计划时只是考虑前面所讲的四个因素，而没有或极少额外考虑资金运用这个因素。然而，国家对保险资金运用渠道正在逐渐放开，可以预见会在不远的将来允许保险企业投资该领域。这也是投资分散化以降低整体风险和提高收益的要求。
　　即使现在不允许投资收益性房地产，我国大型保险企业在操作中也会遇到本质相同的情况，如企业改革、调整、裁员、变更办公地点等造成的部分自有公司房地产闲置，就必须要抓紧采取措施，如进行出租或出售等。即使继续持有和使用这些公司房地产，也必须考虑这些资产所占用的资金的机会成本。
　　所以，在当前条件下，保险企业需要考虑公司房地产的资金占用成本(机会成本)，必须要考虑企业的资金运用情况，以权衡投资方向和比例。在未来监管机构放宽保险资金的投资渠道时，就更有必要纳入企业组合投资管理来考虑了。
　　6．分支机构空间需求
　　分支机构考虑空间需求，就是要根据自身的业务经营计划，考虑经营方式、服务内容、人员配备、设备设施的变化需求，结合现有设施支持需求的能力提出所需增加的公司房地产空间要求、大致坐落位置、所需投资(费用)估算，并提出对现有公司房地产及设施的处置意见，综合提出需求方案。分支机构的空间需求如果考虑不当，就会造成企业资源浪费。所以这也是保险企业公司房地产管理中需要关注的因素之一。
　　［参考文献］
　　［1］吴定富．中国保险业发展改革报告(1979—2003)［M］．北京：中国经济出版社，2004．
　　［2］Nourse,Hugh 0.,Stephen E.Roulac (1993),Linking Real Estate Decisions to Corporate Strategy,The Journal of Real Estate Research,Fall 1993.
　　［3］Joroff,Michael L.,Marc Louargand,Sandra Lambert,and Franklin Becker (1993),Strategic Management of fifth Resource:Corporate Real Estate,report no. 49,Industrial Development Research Foundatio.
　　［编辑：傅晓棣］保险研究2005年第11期经营管理
　　［收稿日期］2005—07—27
　　［作者简介］刘洪玉，清华大学教授，博士生导师，现任清华大学房地产研究所所长，建设管理系主任；谷海山，清华大学硕士研究生，现任中国人寿保险股份有限公司财务部固定资产管理处副经理。