论发展我国产权保险

王玉玲

                         （中国人民财产保险股份有限公司，北京 100052）
　　
　　［摘要］中国房地产市场在快速兴起的过程中在产权归属和产权负担方面都形成了特定的风险，现行的房地产产权交易制度无法保证产权交易的安全性，因此在中国房地产交易市场上，产权信息获取成本较高，普通交易者无法有效地规避产权风险。目前产权保险在国外已经发展成为一项比较成熟的制度，有效地保障了房地产产权交易的安全。产权保险为明晰产权信息、化解产权风险提供一种有效的商业化的运作机制，对解决中国房地产市场的产权风险问题具有重要的借鉴价值和现实意义。
　　［关键词］产权风险；产权交易；产权保险；社会管理职能
　　［中图分类号］ F840.69 ［文献标识码］ A ［文章编号］1004-3306（2005）11-0052-03
　　Abstract： In the rapidly growing process of China’s real estate market , special risk was formed on title vesting and title encumbrance. The existing real estate system is unable to ensure the security of title transactions, therefore, the acquiring cost is comparatively high and the ordinary transactor has no way to effectively avoid their risks on China real estate market. At present title insurance has become a welldeveloped system in the foreign market and offers effective protection to the real estate transaction risks. Title Insurance provides a valid commercial mechanism for transparent information and risk avoidance, and also has great value for  reference and practical significance to solve title risk problems in China market.
　　Key words：Title risk；Title transaction；Title insurance；social management function
　　
　　一、中国房地产产权风险分析
　　(一)产权归属存在的风险分析
　　1.土地产权不完整
　　完整产权是指业主可以无限期地拥有并随意处理房地产的权利，这种产权具有永久性、可继承性、可自由转让性特征。我国土地分为国家所有和集体所有，均属公有制性质，只有国有土地使用权才能进入市场交易。《中华人民共和国城市房地产管理法》第13条规定，“土地使用权出让最高年限由国务院规定”；第19条规定，“在特殊情况下根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用权”。由此可见，完整的土地产权在我国尚不存在，房屋所有者要面临土地产权的政策风险，风险一旦发生，产权所有者对土地上建筑物的使用权也将随之灭失。针对这类情况缺乏相应制度性的补偿规定，突出表现在房地产拆迁过程中原房屋产权所有者的权益无法得到有效保障。
　　2.房屋产权种类复杂
　　我国房地产分配制度的改革与市场经济体制改革同步，个人产权获取方式与现实经济基础密切相关，产权性质因获取途径不同有很大的差别，由此形成的产权种类较为复杂。一是商品房，以等价交换原则通过公开的市场交易获得，享有完整的产权；二是经济适用房，交易行为受行政干预并享受政府补贴，交易受到限制，所有权、收益权不完整；三是无偿分配的职工住宅，使用者以低于成本的价格取得住宅的使用权；四是标准价购买的公有住房，使用者以低代价取得住宅的使用权；五是成本价购买的公用住房，使用者以建造成本取得住宅的使用权，取得的产权类似经济适用房。多渠道多层次的价格形成的不同的产权类型，给房地产市场交易带来极大的混乱。
　　3.不动产转移与物权转移不同步
　　我国房地产市场是在市场机制不成熟的背景下建立起来的，开发商资金普遍短缺，同时房地产供给，特别是在特定地段上的供给相对短缺，因此预售不仅成为房地产开发的主要融资手段，也成为房地产市场中需求方必然接受的最常见的流通方式。预售商品房，即期房，是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产产权证止这一期间的商品房。从权属关系上看，只有当售房人把商品房建成后交付给购房人并在房屋管理部门办理房屋产权登记手续，购房人才对该房屋享有所有权，购房人与售房人之间签订商品房预售合同后二者之间存在的是一种债权关系，而不是物权关系。在预售商品房整个过程中，从土地出让到办理产权证，买房人遭受的商品房权属风险随时存在，如将土地使用权抵押后再预售，银行一旦行使抵押权，将该土地使用权连同土地上新增房屋一起拍卖，买房人将面临有房无地的处境。当前预售商品房纠纷案件大量增加，特别是侵犯买房人权益案件的数量和严重程度都已达到了相当惊人的地步。因为法律关系复杂，处理难度较大，时间跨度大，预售商品房的买房人所面临的风险比一般现房买卖大得多。
　　(二)产权负担存在的风险分析
　　产权负担主要分为两类，一是政策负担，即国家管理政策所形成的产权限制；二是金钱负担，即由于抵押行为所形成的留置权等。
　　我国房地产市场仍然处于高速发展阶段，市场交易模式处在形成之中，为了有效地管理房地产行业的各种经营风险，国家对房地产产权交易的限制性政策较多，所形成的土地产权负担繁多，主要包括：国有划拨土地使用权转让时须经县级以上人民政府土地行政主管部门审核，报有批准权的省人民政府批准，并补交地价款；除《土地管理法》规定的“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产兼并等情形致土地使用权依法转移”外，集体土地使用权不能转让；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用的，土地使用权不得转让”，同时受让人和转让人使用土地的用途也不能擅自改变；该《条例》还规定：“通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限”。
　　房地产业自有资金严重不足，开发资金对银行贷款依赖程度较大，客观上造成了目前房地产市场上产权设定抵押的情况较为普遍，由此形成的产权负担较重。在房地产经济的繁荣时期，房地产企业为了更有效地筹集、使用资金，通常会以房产为抵押从银行获得贷款，甚至有些开发商为了尽快获得流动性，会将一处房产出售给多个买家。根据《城市房地产管理法》第46条的规定，“抵押权人享有优先受偿权”。在房屋产权转移时，抵押权、甚至多重产权，成为不能忽视的产权负担。
　　二、现行产权交易制度缺陷
　　产权交易从本质上说属于虚拟资产交易的范畴，需要公正有效的制度保证其安全性。目前我国的产权交易市场存在着较为明显的制度缺陷，产权市场上存在着严重的信息不对称现象，产权欺诈、违约的成本较低，在产权交易的过程中，产权纠纷成为房地产市场运行中的突出问题。据北京市消费者协会统计，2004年消费者的投诉热点中，购买商品房后不能取得合法房屋产权证书排名首位。
　　(一)产权登记混乱
　　我国尚未颁行专门的不动产登记法，缺乏完善、合理的产权登记制度，形成多部门登记、分级登记的局面。登记依据的法律各不相同，法律、法规或规章对产权登记的规定比较笼统，存在不同地区或部门对同一规章理解不同的现象。不合理、不规范甚至相互矛盾的情况很多，从而造成登记的混乱，给当事人进行登记造成了极大的不便，容易造成房、地分别抵押的情况和房产重复抵押的现象。同时，我国产权登记实行非实质性审查，登记机关如果审查不力，就会造成登记内容失真的情况，无法保证产权登记的安全性。
　　(二)产权登记缺少公示
　　房屋产权登记的一个重要作用是将产权信息向社会公开，标示房地产的流转过程和结果，发挥风险警示的效力，保证交易安全，从而保护权利人和善意第三人的合法权益。而目前我国产权登记的公示性没有充分体现，一些地区的房地产产权登记资料没有实现公开查询，过分强调保密性，一般只对房地产登记管理人员，权利人自身以及公、检法机关公开。房地产交易的关系人，要想了解房地产的产权情况，只有通过查看房地产权利人持有的《房屋所有权证》和土地使用权证，也就是说房地产的公示是有限的、不全面的。而权利人出于某种目的，可以隐瞒证书尚未作记载但影响交易的情况，比如司法机关对房地产进行查封等情况。房地产登记应用的风险警示效力，保障房地产安全的作用没有真正发挥出来。
　　(三)产权交易缺少有约束力的契据
　　在产权交易中有约束力的契据是交易安全的重要保障，主要应包括对产权归属的确认和对产权负担的确认。在美国，产权契据的核心内容是默认两项担保，一是除受让人外，出让人未将产权让给他人，二是出让人应将其所知道的所有产权负担通知给受让人，虽然这两项担保并未写在契约中，但是契约本身即含有这两个条件，在法律上可强制执行。
　　我国《物权法》尚未出台，有关的法律对房地产交易中所需提供的产权契据也没有完整明确的规定，在目前的房地产权的司法实践中，缺乏有约束力的契据对产权的安全性和完整性提供有力的保护。我国经常出现多重抵押和房地产交易的事后纠纷，其关键点是缺少转让契据的约束。在商品房买卖合同中只约定出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，但是并没有约定出卖人有义务将所有产权负担通知买受人。
　　三、产权保险的本质
　　产权保险是保险人在对拟投保的产权进行调查，确认产权真实状况的基础上，向受益人提供的产权风险保障服务。产权保险的标的是房地产产权的真实、完整。
　　实际上产权保险最初是房地产咨询公司在产权调查服务的基础上衍生出来的。在产权保险运作过程中，产权情况调查是产权保险的核心价值所在：通过对拟投保产权进行调查，了解其是否存在隐患瑕疵，并对发现的隐患瑕疵进行分析；如需修正，则向投保人提出修正要求，然后决定是否出具保险单。保险人事前调查旨在避免风险，而不是预测风险，因为其重点是在出单前确定产权是否存在潜在风险，并视情况对存在的风险进行修正，改善产权状况。因此产权保险实际上是在产权调查服务的基础上提供的保险，兼具服务和保险的双重特点。从服务角度看，该业务是交易对象明晰化，买方通过获得充分的信息可以评价和选择交易目标；从保险角度来看，在产权出现问题时，房地产交易中买方的利益能够根据产权保险合同获得保障。
　　四、产权保险的作用
　　(一)建立实质性的产权审查机制，确认产权风险
　　要保证产权登记的内容与实际的权利相一致，就应当对产权登记的内容进行实质审查。国家行政机关进行实质审查虽然有提高登记内容准确率的优点，但是操作程序复杂，成本很高，可能影响交易效率，目前我国产权登记实行的是非实质性审查制度。我国处于市场经济发展初期，整个社会面临着从计划经济到市场经济的转型，产权性质复杂，缺少约束力的契约，登记制度不统一等原因都会造成房地产交易过程中秩序比较混乱，信用低下，极易造成产权欺诈。实行非实质性审查不能在登记过程中有效地确认产权的真实性，因此在我国目前有必要对产权进行实质性审查。产权保险通过商业化的运作机制对产权的内涵和其产权负担进行专业化的实质性审查，就可能极大地减少交易当事人的损害，保护交易当事人的合法权益。
　　产权保险必须对标的房地产产权的历史状况进行全面的调查和分析，并需要分析结论和准投保人的修改意愿及实际行动来判断是否承保。鉴于产权保险承保过程中产权调查是保险服务最重要的组成部分，保险人为此要花费大量的费用。从产权保险在其他国家的实践来看，保险费构成中大部分为产权调查费用，约占60%~80％，风险保费仅占保费总量的20％~40％。通过充分的承保前产权调查，赔付率大大低于常规险种，从美国的情况看，1972年~2002年间，产权保险平均损失率为6．5％，费用率为91．6％，这说明产权保险的商业化运作机制可以为产权的实质性调查提供所需的财力和专业化的技术，并且通过事实证明其调查的结果具有很高的可信度。
　　(二)建立商业化的产权信息披露制度，明晰产权风险
　　房地产产权登记档案信息公开是市场流通和保障交易安全的需要，同时也是监督、促进政府管理的一种有效、根本的手段，因此，产权保险机构可以通过与房地产管理部门协商，获得登记信息，通过专业化的管理手段，将房地产产权信息全面、准确地浓缩，可以在不公开原始登记资料的基础上，将登记结果以及有关房屋信息有偿公开，在登记费用大幅度下降的情况下，实行房地产产权信息公开查询。房地产进行转移或者处分时，保障利害关系人了解房地产的权利状况，决定交易或是否交易。
　　(三)提供专业化的赔偿服务，补偿产权风险损失
　　产权保险着重于确立产权，即当产权或银行的抵押权出现瑕疵时，只要保险人通过诉讼、仲裁、为被保险人进行辩护或其他方式消除了瑕疵，确立了产权，即完成了针对该瑕疵的保险责任，但当保险人认为确权的费用超过保险合同约定的赔偿金额时，可以直接向被保险人进行现金赔付，或者购买债权，因此，现金赔付只是产权保险赔偿处理的方法之一，在实际业务的操作中，保险人很可能直接提起诉讼、仲裁，也可能为被保险人提供辩护，或者与他人协商，以确立产权或抵押权。在出现产权风险并引起诉讼纠纷的情况下，产权保险可以通过专业化的服务来介入诉讼纠纷，降低诉讼纠纷的成本，最大限度地保障交易双方特别是消费者的权益。
　　五、产权保险的社会管理职能
　　(一)保障房地产市场交易的安全进行
　　目前中国房地产产权种类复杂，产权交易制度尚不能保障产权交易的安全性，产权保险为房地产交易中的产权信息披露提供了一种商业化的运作机制。在这一制度下可以通过专业化的产权调查服务降低信息获取成本，保障产权信息的真实性、有效性，有力地约束交易者行为，确立产权交易的诚信基础，一方面可以通过产权保险机制有效地保障购房者的权益，另一方面也可以转移产权引起的诉讼纠纷给房地产企业正常经营活动所带来的影响和冲击，从而促进房地产交易高速健康发展。
　　(二)维护房地产市场的消费者权益
　　在现有的市场背景下，从经济实力、交易地位上看，相对于房地产出卖人来讲，广大商品房消费者处于明显的弱势地位，买受人大多法律意识淡薄，交易知识匮乏，更缺乏识别出卖人违法销售的能力。大部分商品房消费者不具备风险防范和处理能力，也缺乏足够的承受风险的思想准备，其合法权益最容易受到侵害，在不断增加的欺诈索赔投诉中，包含了大量的商品房权利和权属有欠缺的隐瞒行为，商品房预售制度本身的风险、市场因素和买受人的主观局限性制约了买受人合法权益的行使，使其在进入商品房预售过程之初就形成了与出卖人不平等的法律地位。
　　目前房地产市场的交易中介机构负责对交易的房地产进行一定的调查，以期弄清其产权的归属。但是，中介机构并不因此承担连带责任，一旦住宅产权出现问题或者瑕疵，购房者还是要通过复杂的法律程序解决问题，不仅周期长，而且不一定能够赔偿购房者的损失。
　　产权保险则为消费者提供了较为全面的保障，不仅能够通过专业审查对产权情况进行全面的了解，尽可能及时化解存在的产权风险，而且对于保险责任范围内的产权风险所引起的损失，能够及时进行赔付，从而为房地产市场消费者提供专业化的服务和全面的保障。
　　(三)推动住房抵押贷款证券化（MBS）市场的发展，降低金融体系风险
　　产权风险将随着抵押贷款证券化转移给资本市场投资者。风险和收益相匹配是资本市场交易的基本原则，如果产权风险成为房地产市场的普遍性问题，那么将会增加抵押贷款证券的风险，而且该风险不能通过组合投资得到有效的分散，将会大大提高投资者损失的概率，降低投资者参与该市场的积极性。
　　产权保险则有效地隔离了风险，保证了抵押物产权利益的安全性，有助于保障MBS市场投资者的利（下转第60页）保险研究2005年第11期经营管理
　　［收稿日期］2005—08—01
　　［作者简介］王玉玲，女，人民大学双学士，现任中国人民财产保险股份有限公司团险营销部处长。