住宅质量保险在我国的现实状况

陆荣华

                （中国人民财产保险股份有限公司福建省分公司，福建 福州 350003）
　　
　　［摘要］住宅质量问题是消费者关注的头等大事，国家立法对其权利保护不可谓不全，但如何实现这个权利，却缺乏相应的机制保障。即便能在一定程度上补偿业主的损失，却无法有效地减少建筑物质量的缺陷问题。国际通行的住宅质量保险不失为一个从根本上解决这些问题的选择。但住宅质量保险在我国却面临着叫好不叫座的尴尬，解决这个问题的对策是：实行强制性保险；政府主导、行业配合；建立有权威性的建筑工程质量检查控制机构；成立全国性的建筑工程质量协会，监督和规范行业行为。
　　［关键词］住宅质量保险；安居乐业；建筑行业
　　［中图分类号］ F840.65 ［文献标识码］ A ［文章编号］1004-3306（2005）03-0047-02
　　
　　一、我国建筑工程质量现状
　　随着住房实物分配的停止和住房分配货币化的逐步推开，我国城镇住宅建设和房地产业发展迅猛，城镇住宅建设以每年竣工面积4．4亿平方米、总产值6 000亿元(约占GDP的9％)的速度增长，现在已成为拉动我国经济持续增长的重要力量。房屋是使用时间较长的耐用消费品，许多质量问题在购买时并不能被发现，只有等到人住一段时间后才能逐渐地被发觉。俗话说“安居才能乐业”，老百姓倾其一生的积蓄购买的房屋，成了危房，不但不能乐业，反受其累，因而导致大量纠纷的出现，商品房质量问题已成为我国消费领域十大投诉项目之一。目前面临的问题主要有：
　　(一)在建筑物的合理使用年限内，因工程质量不合格造成损害的，相关的责任人均应承担赔偿责任，如何落实责任的承担者?虽然，我国现行的《城市房地产开发经营管理条例》规定了房地产开发企业应当承担保修责任，中国现有的房地产开发企业有4万个，但房地产公司一般多为项目公司，存续期较短，一旦项目开发完毕，公司就会注销，以前的法人变成了自然人，也就不用再承担法律责任了，所以这一规定对其缺乏约束力，合理使用年限是一段漫长的时限，开发商承担10年保修义务实际上是很难兑现的。
　　(二)房地产开发是一个时间长、环节多的复杂工程，在缺乏科学严密的监管机制的情况下，出现问题的几率是相当大的，如何确定责任人？加上建筑技术和建筑材料的不断创新和采用，建筑质量的潜在风险越来越多，当住宅质量发生问题时，与消费者有合同关系的开发商即便还存在，它也会寻找借口将责任分解到参与建筑工程的各方，责任方难以确定，对受害者的权利救济便不可能实现。
　　(三)《建设工程质量管理条例》规定的建设工程保修制度，只作用于开发商与施工、勘察、设计等单位之间，一旦住宅在房屋保修期后出现质量问题，购房者和这些单位之间没有合同关系，找这些单位进行保修或索赔的法律依据不足。即使法律的环节衔接上了，经过几年的营运后有可能资不抵债、破产，或者不复存在，或者他们购买的执业责任保险期限太短或保险金额不足，一旦发生建筑物质量缺陷的损害索赔，根本就找不到责任承担者，即使找到了，也可能无力承担赔偿责任。国家对建筑工程质量立法的目的是为了保障消费者的利益，但法律的局限性也在实践中暴露出来了，一是法律对保护消费者的权利做了规定，但如何实现这个权利，却缺乏相应的机制。二是即便能在一定程度上补偿业主的损失，却无法有效地减少建筑物质量的缺陷问题。这几年的住宅质量投诉的快速攀升充分说明，市场经济出现的问题只能靠市场机制去解决。保险制度介入房地产业，直接面向消费者进行理赔，无疑是比目前开发商自行保修更为合理的一项制度安排，要保障购房者的利益，国际通行的住宅质量保险不失为一个从根本上解决这些问题的选择。
　　二、法国的住宅质量保险对我们的启示
　　住宅质量保险已经是国际上较为成熟的制度，也叫“潜在缺陷保险”(简称IDI)，或是建筑工程质量保险，它主要承保住宅竣工验收之日起10年之内，因主体结构存在缺陷，发生工程质量事故而给购房者造成的损失及设计错误、施工工艺或建筑材料缺陷，造成建筑工程在竣工验收(建筑工程质量检查机构颁发的完工证书)时未能发现的损害。法国是开展强制性建筑工程质量保险最早也是较为成熟的国家，这与它拥有较完善的民事责任体系有关。
　　(一)法国IDI保险的主要内容。法国IDI保险期限为10年，第1年出现的工程缺陷100％由建造商负责，竣工后第2年至第10年之间，建筑结构安全和建筑功能出现缺陷，由保险公司先负责赔偿，再由保险公司和其他相关机构对缺陷原因进行分析，找出责任方(设计、建造及检查机构等)，并由保险公司向其代位追偿。一幢建筑签发一份保单，最高赔偿限额为该幢建筑的总造价，该项险种未设立免赔额，只要保险期限内发现建筑工程损坏，经利益各方认可的检查机构、公估机构进行损失评估后，保险公司100％赔偿，保险费率约为建筑工程总造价的3％左右。保险公司收到业主投诉建筑工程内在质量缺陷后，首先确认是否在10年保险期限内，再派出技术专家对损失进行估价。业主是否接受保险公司的估损，要在15天内做出决定，若接受就立即给予赔偿；若不同意，则由双方共同指定公估机构，由其派出技术专家进行现场查勘，提交检验报告，通过保险公司寄给业主，该阶段要在60天内完成。如果业主接受检验结果，保险公司要在60天~90天把检验报告核定的损失金额赔偿给业主。如果案件涉及复杂的技术问题，也应当在225天之内完成上述工作。
　　(二)法国的建筑工程质量检查控制机构。实施IDI保险必须有法国建筑工程质量检查控制机构(TIS公司)介入。TIS公司的作用是通过工程设计(包括方案设计和施工图设计）审核和施工过程监督，把建筑工程设计和建造风险降到最低程度。TIS公司应得到建设部批准的建筑工程检查机构认证委员会的资质认可，该委员会由建设部组织成立，是独立的机构，其成员由建设部、保险公司和技术专家组成，负责审批TIS的单位资质和人员资格。目前，法国有8个建筑工程质量检查控制公司，其中法国检验局承担了全部检查控制工程的40％以上。专业检查人员按照规范要求和合同约定进行风险控制，在初步设计、施工图设计阶段均要写出检查报告，把检查意见列出后，通过业主转发给设计方，由设计方按意见整改，总承包商负责施工过程的质量控制，由TIS公司进行独立检查，并写出检查报告。在最终验收前，TIS公司要签发从施工开始到完工的整个情况报告，列出所有已经改正和未改正的项目，并指出存在的风险，说明是否需要再进行检测等。建筑工程完工验收1年后再检查1次，确定是否所有提出的问题都得到解决，是否还有新的问题，检查报告交给业主和保险公司。在法国，由于保险公司的要求和业主的风险意识的提高，将近2／3以上的建筑工程都做了质量检查控制。
　　(三)建筑工程质量事故、损失信息系统。法国建筑工程质量中心负责收集、整理建筑工程质量事故和损失信息，它包括规划、建造、设计、保险、建筑材料等46个部门。中心负责建立数据库，对相关数据进行汇总，并归纳出10项可能出现质量事故的资料，提供给建筑工程检查控制机构、设计和施工单位及业主，以保证工程质量、减少损失可能。并且编辑了各类宣传资料、提供工程质量缺陷防治防范信息及统计分析报告。中心还开设网站，以便查询技术书籍和其他相关资料。
　　三、住宅质量保险在我国建筑市场的状况
　　在住宅质量保险中，业主是住宅质量保证保险的最大受益人，开发商作为投保人，得到的好处是将自己从10年的保修责任中解脱出来，保险公司通过合理的赔付，将获取稳定的利润，毕竟发生质量问题的房子只是少数。但就是这样一个对三方均有利的保险制度，在我国却处境尴尬。出售此险种的保险公司仅人保一家，购买此险种的住宅项目是凤毛麟角，住宅质量保险在发达国家的被重用和在国内的“滞销”形成了鲜明的对比，一个看起来很美的险种，在国内的生存为何如此艰难?
　　(一)千分之五的保险费不是个小数目。保费由开发商支付，作为对住宅质量保障负有不可推卸责任的当事人，开发商情愿在完成项目销售后，通过各种途径摆脱其应负的房屋质量责任，也不愿购买此险种。
　　(二)保险公司目前不具备足够的工程监管能力，在住宅质量认定制度尚未市场化的情况下，采取了谨慎的态度。住房的质量问题是由多个环节共同控制的，质量问题可能来自设计责任、建材质量、建造过程，保险公司的风险控制能力有限，保险公司对进入这个市场持谨慎态度。
　　(三)业主作为住宅质量保险的最终保障对象，他们是被动的接受者，没有力量引领这个险种的发展。
　　四、对国内IDI保险存在问题的解决思路
　　(一)通过立法实行强制性保险。IDI保险除了为房屋建筑质量提供10年保障，还有助于优胜劣汰，建立起建筑行业的诚信体系，维护良好的建筑市场秩序。凡是IDI保险开展比较成功的国家，如法国、西班牙和意大利，无不通过法律确定IDI为强制性保险。政府为了实现其公共管理的目的，对于关系到国计民生的行业所存在的风险，以及发生损害事故后难以查找责任人，或者责任人可能无力赔偿的事故风险，均采取强制性保险的做法，这是国际惯例。要在我国全面推广IDI保险，不采取强制性做法，难以达到上述目的。同时也无法带动相关的建筑行业职业责任保险，如建筑设计责任保险、工程监理人责任保险，以及建筑工程履约保证保险等，这些保险对规范建筑市场运作是必不可少的条件。
　　(二)政府主导、行业配合。IDI保险是一个系统工程，涉及政府部门、业主、施工单位、监理部门、设计单位、材料供应商以及所有与建筑工程相关的机构。这么一个庞大的工程如果没有政府的牵头、引导，很难达到预期的效果。我国目前处于计划经济向市场经济过渡时期，（下转第41页）保险研究2005年第3期实务
　　［收稿日期］2004—06—02
　　［作者简介］陆荣华（1950—），男，中共党员，高级经济师，大专学历，中国大陆第7位英国皇家保险学会会员（简称FCII，2001年7月4日获得），1995年1月20日获英国皇家保险学会会员准会员（简称ACII）资格，并得到中国保险学会攻读ACII“富邦”一等奖奖励和1994年英国太阳保险集团在中国专门设立太阳教育基金，为参加CII考试的中国考生提供赞助。曾任中国人民保险公司福建省分公司市场开发处处长，现任中国人民财产保险股份有限公司福建省分公司承保部总经理。