贵阳市个人住房抵押贷款保险调查报告

吴让军

                          (中国保监会贵阳特派员办事处，贵州 贵阳550002)

　　近年来，随着中国住房制度改革的不断深化和银行消费信贷业务的迅猛发展，个人住房抵押贷款保险开始逐步发展，它不仅可以让众多消费者获得长期的风险保障，而且也有效地防范了银行的信贷风险。而对财产保险公司来说，在有效分散贷款买房过程中存在的各种风险的同时，又多了一个效益险种。
　　一般而言，根据贷款买房过程中存在的不同风险因素，个人贷款购房业务至少需要三类风险保障：一是抵押住房的财产损失保险(以下简称“财产损失险”)，主要保障房产遭受意外事故和自然灾害毁损的风险；二是抵押贷款购房履约保证保险(以下简称“保证保险”)，主要是当被担保人因为死亡、伤残等约定原因无力还贷时，保险公司代其向银行清偿余债，同时行使追偿权，从抵押物中得到补偿或向投保人追回赔款；三是贷款者的定期信用人寿保险，主要是在还贷期内借款人因疾病或意外伤害而丧失工作能力或死亡的情况下，保证银行能安全收回贷款，贷款者的家人能继续居住。
　　以上三类险种特点各异，各保其险，共同组成一个完整的风险保障体系，对于一个成熟的住房保险市场可以说缺一不可。一、贵阳市房贷险市场运行现状
　　目前，贵阳市财产保险市场上人保、太保产险、平安产险三家经营主体均推出了自己的房贷险险种，其主要的保障范围都是抵押住房的财产损失保险和抵押贷款购房履约保证保险两种，也就是文中所说的个人住房抵押贷款保险。
　　贵阳市房贷险最早开办于1998年，业务拓展渠道全部都是通过兼业代理人(主要是商业银行)代为办理的，但三家公司在经营上还是存在一定的差异。
　　人保公司于1999年开办房贷险业务，2000年、2001年保费收入分别为468万元、95万元，2001年，业务量较上年下降了79.7%(1999年，在财务上将其归在家财险中进行核算，因此无法统计)。而1999年至2001年期间，该业务赔付率为0。
　　平安产险公司于1998年开办财产损失险部分的业务，2002年开办保证保险部分的业务。1999年至2001年，个人抵押贷款房屋保险各年保费收入分别为147.36万元、421.1万元、667.16万元，2001年，其业务量较1999年增长了4.5倍。1999年至2001年期间，该业务赔付率同样为0。
　　太平洋产险公司也是从1998年开始开办此项业务，1999年至2001年，财产损失保险部分各年保费收入分别为165.9万元、311万元、262万元，各年赔款支出分别为2.1万元、13.8万元、3.3万元；保证保险部分各年保费收入分别为83万元、6.1万元、27万元，各年赔款支出均为0。2001年财产损失保险部分退保率为7％；保证保险部分退保率为5.6％。
　　从业务保费收入来看，平安产险公司在该项业务上一直稳步增长，2001年已占据63％的市场份额；太保产险公司虽然业务量有所回落，但其内部管理较为规范，在数据的积累和统计方面可信度较高；而人保公司2001年业务量比上年减少了79.7％。二、贵阳市房贷险市场存在的主要问题
　　(一)保险人自身经营过程中存在的问题
　　首先，在条款的使用上随意性较大。对于房贷险业务，各家财产保险公司在条款和费率上均存在一定的差异，有些公司在2002年使用新条款后，还存在老条款、新费率混用的情况；还有些公司开办初期使用的条款为家财险条款，1999年随着该业务的迅速发展，设计了个人抵押贷款房屋保险，到2001年，又在原来条款的基础之上增加了还贷保证保险部分，致使公司现行的条款不能统一。
　　其次，在帐务核算方式上不统一。有些公司能够按照财政部《保险公司个人住房抵押贷款保险等业务会计处理规定》中的规定对保费收入及手续费支出按年期进行分摊；但还有些公司在核算保费收入和手续费支出时将其纳入家财险中进行核算，或将所收保险费全部计入当期保费，年底再转入“预收保费”科目核算，致使保险费与承保业务不能对应，统计数据的计算口径也不相同。同时，各家公司由于核算方式的不同，在长期责任准备金的计提上也存在差异，有些公司是按长期险计提，有些公司却按短期险计提，这样一来，难以按险种单独区分其准备金的数额。
　　再次，在经营数据的统计口径上不统一。该险种的赔付率非常低，各家保险公司在经营管理过程中往往不注意对各种统计数据的积累，而且由于各家保险公司在帐务核算方式上的不统一，导致在收集该险种各种经营数据时很难采用统一的统计口径，可以说，  目前房贷险市场上的经营活动大多是盲目的经验性经营活动，一旦该险种的风险状况发生了变化，保险公司将很难作出及时的反应。
　　(二)保险人与代理人之间存在的问题
　　保险公司与代理人(主要是银行)之间的保费、手续费支付一般为按月结算。由于个人住房抵押贷款保险赔付率极低，因此银行通过强制保险从保险公司那里可以得到很高的代理手续费收入。而对于保险公司来说，虽然赔付率低，但是由于保户提前还清贷款等原因而使退保率很高，因此在考虑承保成本时往往不愿向银行支付高比例的手续费。这样一来，双方矛盾的焦点就主要集中在手续费的支付比例上。以人保公司为例，2001年该公司房贷险业务承保笔数的退保率达到了23％，但公司向代理人支付的手续费比例一般仍维持在15%~20%，这等于无形中增加了保险公司的成本，也使得一些公司不得不采用高额扣费的方式来避免业务中的亏损。
　　(三)保险人与被保险人之间存在的问题
　　从保险公司的赔付情况可以看出，这一险种几乎是没有风险的赚钱业务，这主要是因为：
　　首先，投保人缴纳的保险费中有一部分应该属于多缴。这是因为一些保险条款中不是以抵押房屋建筑价格的多少来确定投保财产损失保险部分的保险金额，而是简单地采用商品房销售价格作为保险金额，而在商品房的销售价格中，风险几乎为零的土地使用价格占了30％以上，从而造成保险金额大大超过了作为抵押品的房屋的实际保险价值。因此，一方面，保险公司为了多收保费，将一般本不应作为可保财产的土地纳入可保财产范围；另一方面，即使一场大火将投保的房产付之一炬，保险公司在确认赔偿范围时也极少有可能将原先由购房者缴付的土地出让费用纳入其中。于是我们很容易得到这样一个结论：房屋购置价中总有一部分极少有可能会导致最终的保险赔偿，而购房人按房屋购置价缴付的保险费中也至少有一部分是近似在为“空气”保险。
　　其次，投保人缴纳的保险费与保险公司承担的风险不匹配。保险公司负责赔偿的范围包括火灾、爆炸、暴雨、洪水、台风、龙卷风、冰凌、崖崩、地面下陷下沉、飞行物体及其他空中运行物坠落等。但是根据贵阳市乃至贵州省的实际情况而言，台风、冰凌等许多风险因素几乎是不存在的，而投保人却要为不存在的风险承担保险费用。
　　此外，各家保险公司的保险条款中均要求投保人必须趸缴保费，以一套价值40万元的商品房为例，如果贷款期为20年，投保人大约要一次性交纳保费4 000元左右，这无疑是加重了投保人的负担。因此许多投保人对最低万分之四的保险费率仍然很不满，认为保险公司和银行是在利用特权强迫他们投保，属于暴利行业。这种逆反心理在某种程度上限制了房贷险的发展。
　　(四)代理人与被保险人之间存在的问题
　　抵押住房的财产损失保险和抵押贷款购房履约保证保险一般是贷款银行要求借款购房者投保的险种，即购房借款人在贷款时向保险公司缴纳一定数额的保费，而贷款银行则相应给予购房者以贷款。
　　该险种对于贷款银行来说是再合适不过的，因为，这一保险实际上是买房人花钱给银行投保。一旦抵押房屋出现保险事故，保险的受益人并不是投保的买房人而是银行。需要特别指出的是，以上提到的房屋保险和按揭贷款保证保险是贷款买房者必须要购买的，否则银行将不予以贷款。银行通过这种方式减小了将来因房屋抵押贷款无法收回而造成不良资产的可能性，从而大大降低了其贷款风险，甚至可以说是将风险完全转嫁给了保险公司和投保人。
　　另外，一般说来，投保人应该有自由选择保险公司投保的权利，而在房贷险业务中，向商业银行贷款的购房者却丧失了这一权利，只能向商业银行指定的保险公司投保。
　　银行在获得抵押和保险保障“双保险”的同时，还可以得到额外的利益——手续费，这显然是有失公平的。同时，银行在经营个人住房抵押贷款业务时，其贷款期限往往是按5年的时间跨度向上递增，如果某一借款人预计借款期限只有7年，在7年后该借款人就可以还清所有贷款，但是却只能按10年的贷款期限来投保房贷险，这相当于是扩大了保险期限，加重了借款人的经济负担，这一来就更加激化了两者之间的矛盾。三、对发展贵阳市房贷险市场的几点思考
　　由于个人住房抵押贷款保险开办时间不长、积累的经验不足、相关的统计数据缺乏，导致其保险责任、保险金额、保险费率的确定均不太合理。同时，由于银行、保险公司和投保人之间地位的不对称，使得投保人总是处在不利地位，银行和保险公司或多或少有侵害投保人利益之嫌。
　　针对存在的这些问题，要想使个人住房抵押贷款保险有更好的发展，就必须做好以下工作：
　　(一)完善保险条款，保护被保险人利益
　　保险责任方面，一是要加强其针对性，对不同地区不同风险状况应该有不同的保险责任范围与之相配套，确保投保人能够得到切实的保障；二是将被保险人因疾病、失业等原因造成的丧失还贷能力的风险纳入保证保险责任范围。
　　保险金额方面，一是对财产损失保险部分确定保险金额时应该扣除房屋所含的土地价格，而不应以其房屋购置价来确定保险金额的大小；二是对保证保险部分可以考虑适当发展保险金额递减的保险业务，以适应房贷险中实际贷款余额递减的特点。
　　缴费方式方面，应该放开对投保人的限制，使其可以根据自身的实际情况选择适当的缴费方式，而不是统一的趸缴方式。
　　保险期限方面，应该以借款人实际借款起期到还清全部贷款时的期限来确定保证保险部分的保险期限，在减轻投保人经济负担的同时，还可避免因借款人提前还清贷款而导致的提前退保。
　　(二)积累统计数据，注重风险管理
　　虽然保险公司的房贷险业务是一个公认的效益险种，但是也要看到保险公司在今后有可能面临的潜在的经营风险，特别是在各家公司统计数据匮乏的情况下，更是要注重对自身风险的防范和控制。
　　一方面，由于兼业代理人的不规范操作，有意或无意地扩大了投保人投保的保险金额、保险期限等内容，使得保险公司在未来有可能面临极大的退保风险。
　　另一方面，由于我国信用评价制度尚未形成，个人信用体系尚未建立，总体信用等级不高，保证保险业务的经营缺乏基本的信用体系基础。因此，保险公司在经营房贷险保证保险部分业务时，其经营信用风险的风险无疑是很大的。而有的保险公司为了获得保费收人，无限制的放宽承保条件，增加手续费支出，这也极有可能使其在增加了自身经营成本的同时，也增加了潜在的经营风险。
　　为了避免未来可能出现的各种风险，保险公司不应该只看到眼前的利益和成效，而应该跳出经营短期险业务的圈子，真正把房贷险作为一种长期业务来经营，注重各种经营统计数据的收集和积累，这样才能更好的防范和分散自身的各种风险，寻求更大的发展。
　　(三)根据费用率、损失率等合理制定保险费率
　　由于该险种实际赔付率极低，费率下调的空间仍然存在，同时，财产保险在计算折现系数时，不能完全按照寿险精算的计算方法来计算，还应该考虑房屋折旧及实际贷款余额递减问题，因此，适当降低费率就是必然的事情(有关折现系数的修正可以参见《保险研究》2002年第1期《住房抵押贷款房屋险折现系数研究》一文)。
　　(四)改变强制保险方式
　　目前，令广大贷款购房者最不满的问题之一就是丧失了自由选择保险人的权利。必须从根本上解决商业银行的这种指定保险的方式。中国人民银行和中国保监会曾共同下发了有关这一问题的通知，明确规定“各商业银行在办理个人住房贷款时，应允许借款人自由选择保险公司，不得强制要求借款人到指定的保险公司投保”(《关于加强个人住房贷款和贷款房屋保险管理的通知》保监发［2002］7号)，但收效不大，因此，还必须从法律法规上对这一问题进行约束。
　　 (五)严格控制手续费支付比例和方式
　　在承保房贷险业务时，保险公司为了展业，很可能采取不正当竞争手段向商业银行支付手续费或其他报酬，由于保险公司和商业银行不按规定真实核算保费收入和手续费收入，很容易形成“小金库”等帐外资产，因而严格控制手续费支付的比例和方式可以进一步规范房贷险市场，以促进其更好的发展。
　　(六)加强对个人住房抵押贷款保险的宣传
　　很多贷款购房者虽然在银行的强制要求下购买了房贷险，但对该险种的保险责任范围、保障程度、保险赔偿方式、保费计算方式等均不太了解，有的甚至对保险产生了逆反心理。这些都极易造成保险纠纷，对整个保险行业的发展也是有害无益的。只有让公众真正了解个人住房抵押贷款保险，提高保险和风险防范意识，才能产生真正的保险需求，才能更好地促进保险业的发展。
　　［编辑：傅晓棣］
　　［收稿日期］2003—01—16
　　［作者简介］吴让军，男，毕业于西南财经大学保险学院，现供职于中国保监会贵阳保监办稽核检查处。