美国住户共有公寓保险简介

姜利琴

                               (上海财经大学金融学院，上海 200083)
　　
　　美国的屋主可以对住房、室内财产和其他私人财产投保基本保险，共有6种保单可供选择。在美国有一种住户共有公寓（Condominium)，屋主的利益不同于其他所有者利益，因此，对于住户共有公寓的建筑物和室内财产适用于特别保单。一、住户共有公寓所有权的性质
　　住户共有公寓是指在多单元建筑物里各住户共同拥有所有权的部分。在住户共有公寓中，每个单元住宅的所有人都是住户共有公寓单元的所有人，与其他单元的所有人一样，对于建筑物共同所有的“公共部分”都有不可分割的利益。
　　住户共有公寓协会是由各单元住户组成的用以管理住户共有公寓、对公共部分拥有所有权的协会。住户共有公寓单元可以理解成由四周的墙、地板和天花板围成的一个“空气盒子”。除公共建筑部分、公共运输管线、电线、水管和附属建筑物的其他公用事业外，公寓内的其他财产通常被认为由单元住户单独所有。另外，在公寓内但不属于公共建筑部分或公共事业管线的财产通常也认为是由单元住户单独所有。
　　公共部分由单元住宅所有人共同所有，通常包括地基、外墙、除个人住宅内的内墙、房屋柱梁、房屋、走廊、大厅、楼梯、停车房和储物间、中央电力、灯光、供暖设备、空调系统，以及其他财产。一些财产可能就坐落在或者穿过单元住宅的“空气盒子”部分。如下所述，住户共有公寓协会合同通常会写明公寓单元部分和公共部分。
　　（一）相关文件
　　美国的50个州、Puerto Rico，以及哥伦比亚特区对于住户共有公寓都有法律规定。这些法律对于管辖范围规定不同，有些是关于所有权利益和保险合同签订方面的。建筑单位、承保人以及对公寓有风险管理责任的个人都必须熟悉相关法律。
　　对于单个住户共有公寓而言，衡量其风险单位的其他基本文件有住户共有公寓协会合同，或者称主合同、声明、规章制度。这种强制性的文件由公寓协会组建人起草，通常列明每单元住户的所有部分以及他们的权利和义务。该合同列明土地、建筑物和公共部分，每个单元住宅、收付各种费用的方法，如维修费、公共部分的保养费、保费。合同也明确管理程序、协会权利，及修改规章的程序。
　　在住户共有公寓协会合同中，协会为了单元住宅所有人利益通常被迫购买保险。单元住宅所有人为了自己的利益也愿意自己掏钱购买保险。
　　住户共有公寓合同都是单独拟定的，有许多重要部分可能不同。因此，除了了解公寓法律管辖范围以外，还必须了解公寓合同的内容。
　　（二）光墙概念和整房概念
　　在对付住户共有公寓的风险时，必须区分单元住户的财产范围和协会财产范围。在法律上或主合同/声明中有两种方法，即光墙概念和整房概念。在光墙概念中，协会对于单元住宅光墙内的财产没有所有权。所有绘画、壁画、地毯、地板铺盖材料、窗帘、橱柜、家庭用具、空的内墙、室内的门、水管以及电器设备都属于单元住户所有，但是协会可能由于法律、声明的规定，为了单元住户的利益投保。在这种情况下，协会是作为受托人对单元住户的财产拥有保险利益的。在整房概念或“包括一切”的概念中，住户共有公寓协会是买方屋内所有财产的所有人。通常，在售房时，地毯、橱柜、电器设备、家庭用具已经安装。因此，协会会为这些财产投保。
　　实际上，主合同中对于如何投保这些财产通常没有规定。例如，与公寓的单元住宅相连接的外墙、窗户、空调、水槽、阳台栏杆，这些财产应该由单元住户投保还是协会投保呢？这个问题可以通过这种方法解决：由协会去保险公司投保所有可投保的财产，规定一个保单限额。可是，如果单元住户采取了相同的策略，也投保了所有可投保的财产，他们就有可能重复保险了。而如果由一个无关的人来投保，那么他有可能得不到赔偿，因为他们没有保险利益，而有保险利益的人却因为没有投保，也不能得到赔偿。如果协会和单元住户对于一部分财产都没有投保，那么一旦发生损失，这部分也得不到赔偿。
　　问题不只是保险的财产范围，最难的是要衡量保险价值和保险金额。如果协会的董事对于公寓内的财产估价与单元住户的不一样，尤其难办。而一旦不能准确估价，商业单元住户或协会就有可能面临共保的危险，或者损失得不到足额赔偿。此时，如果双方能约定一个保险价值，就可以消除上述危险。对于面积很大、有好几个建筑物的公寓而言，投保总括保险可以弥补一次大事故所引起的不足额赔偿的危险。
　　（三）保险要求
　　面对这些困难，人们可能希望在法律没有规定的情况下住户共有公寓协会合同中明确列明协会所买的保险。不幸的是，通常这些文件都是由一些不懂保险的律师起草的。这就引发了许多保险方面的问题。
　　在分析住户共有公寓面临的危险时必须注意一个特殊情况。由于各州的规定有所不同，即使在同一个州，各个协会的要求也不尽相同。如果有不明确的地方，一般由董事会解释，如果有必要，也可由全体成员共同解释，这样，就能精确说明保险要求。必要的话，也可咨询精通住户共有公寓法律的律师。二、住户共有公寓财产保险
　　简单地说，住户共有公寓的保险需求同一个建筑商或一个房东没什么不同，而公寓单元住户的需求则类似于租户的私人财产保险。ISO特别为住户共有公寓保险设计了两种商业财产保单，即住户共有公寓协会保单和住户共有公寓商业单元住户保单。
　　同建筑物和私人财产保单（BPP）一样，每种保单都综合了财产损失保单和其他组合性财产保单，从而形成了一个单一保单或商业一揽子保单。住户共有公寓商业财产保单在许多方面都同BPP保单，用的语言也一样。下面我们重点介绍住户共有公寓相关保单的一些独有的特征。
　　（一）住户共有公寓协会保单
　　同BPP保单，住户共有公寓协会保单提供下列三种财产的保障。附加险和扩展责任部分与BPP保单相同。
　　1.建筑物
　　住户共有公寓协会保单的建筑物部分与BPP保单的建筑物部分十分相似。然而，下列单元住宅里的财产类型相差较大：（1）固定装置、改装、改良设备等；（2）家庭用具，包括用于冷藏、通风、烹饪、洗碗、洗衣和其他家务的设备。
　　只有当住户共有公寓协会合同要求协会必须承保时，上述这部分才承保。否则，这些财产都不属于保险范围之内。单元住户的保单承保协会保单所没有承保的部分，反之亦然，这在下文中会详细说明。
　　在投保时，这条规定可能会忽视协会合同的重要性。协会合同影响保险金额，而且必须符合共保规定以及单元住户保单的规定。
　　正因为协会合同中列明的保险要求存在歧义，另外一些独立的保单并没有附加在该合同上。ISO的额外承保财产或额外不保财产用以修改ISO保单的规定用以符合非ISO保单的规定。
　　2.指定被保险人的商业私人财产
　　住户共有公寓协会可能需要私人财产保险来承保不属于建筑物范围的私人财产。如许多住户共有公寓都有协会俱乐部、娱乐大厅、健身房及类似的建筑。室内的装潢及有关设备都可以在商业私人财产保障中承保。同样，该保单区分了协会承保的财产和单元住户承保的财产：如果由单元住户单独所有，则商业私人财产保险不保。
　　3.其他人的私人财产
　　住户共有公寓协会保单对其他人的私人财产保障与BPP保单相同。如果保单中实际规定了80%或更高的共保比例，该保单就自动承保其他人的财产，最高每个地址2 500美元。如果这个扩展责任不足，也可交一笔额外的保费投保多余部分。如果单元住户所有人允许自己的财产在公共地方用于装饰、维修或其他用途，该保单就显得非常重要了。保单的声明部分或在扩展责任下会列明最高限额。
　　大多数住户共有公寓协会保单同BPP保单基本相同。区别如下：
　　第一，对保险受托人的损失赔偿。住户共有公寓协会保单的损失赔偿条件中包括一条额外规定，说明如果协会指定一名保险受托人，则保险人在赔付时，将赔款交付给受托人。公寓的受托董事会就充当了这一职能，他接受所有单元住户所委托的损失赔偿。董事会代表单元住户的利益。有时，金融机构也会充当受托人的角色。指定一名保险受托人可以避免受损时不必要的麻烦，因为保险人可能需要所有单元住户的名字及各自的受押人都写明在赔偿文件中。
　　第二，与单元住户保单的协调。如果单元住户对于协会已经承保的财产又投了保，则以协会保单为准。
　　第三，放弃代位求偿权。保险公司同意，对于单元住户造成的损失，不进行代位求偿。
　　此外，住户共有公寓合同或住户共有公寓协会及其受押人可能要求承保一些协会保单中没列明的责任。住户共有公寓额外条件批单在一些州可能是法定的批单，它包括一些满足特殊需要的条件。如果有些州不要求批单，为了在批单中删除或修改一些繁琐的退保条款，可能会用手工批单。这些批单如下：
　　（1）行为或过失。单元住户的行为或过失不影响保单的赔偿，除非住户的行为是出于协会的授意。
　　（2）放弃代位求偿权的扩展。该批单代替了协会保单的放弃代位求偿权条款，另有一个扩展条款，声明放弃对单元住户的代位求偿权，包括发展商、家庭成员、协会、董事会成员在履行职责时发生的损失。
　　（3）退保或不续保通知。在退保或不续保情况下，保险公司会提前30天书面通知第一被保险人以及保险凭证或备注中所列明的单元住户。
　　（4）抵押物主的额外保障。对每一个抵押物主，保险公司也将在退保或不续保情况下提前30天通知抵押物主。
　　（二）住户共有公寓商业单元住户保险
　　住户共有公寓协会保险既适用于居住的住户共有公寓，也适用于非居住的共有公寓。作为对比，只有非居住的共有公寓才能投保住户共有公寓商业单元住户保险。在用于居住的共有公寓的单元住户可以投保HO-6屋主保险保障自己的私人财产、责任以及相关风险。但是，不是所有住户共有公寓都是可以居住的。一些是用于作为办公室、商店或其他商业用途的。住户共有公寓商业单元住户保险就是承保在商业用途的公寓的单元住户的风险。
　　1.承保的财产
　　住户共有公寓单元住户通常没有必要自己投保屋主保险，因此该保险只包括“商业私人财产”和其他人的私人财产。
　　保险范围与BPP保单基本相同。但是，单元住户保险的“商业私人财产”包括固定装置、改进物、装修物等属于住宅一部分且由单元住户拥有的财产。BPP私人财产保险中，只有当租户对这些财产有使用权才承保，因为租户对这些物品没有所有权。相比之下，单元住户实际上是拥有所有权的。
　　2.与协会保险的协调
　　单元住户保险中有一条除外责任可以协调其与协会保单的冲突。如果协会保险承保了固定装置、家庭用具、改进物、装修物等财产，单元住户保险对这些财产就除外。如果协会合同本来要求协会承保而协会没有这么做，单元住户保险仍然不能承保。还有一条保险条款将单元住户保险作为协会保险承保这些财产的超额保险。
　　3.可选性保险
　　住户共有公寓单元住户在一张批单中还有两种可选择性保险可以附加在单元住户保险上。客户可选择其中一种，也可两种都选。为方便，它们包括在一张批单中。
　　评估费用保险。通常，如果协会造成单元住户的未保损失，协会有责任代表所有单元住户去评估损失。该保险就是承保在发生保险事故造成财产的直接毁损时，如果所有单元住户对该财产都有不可分割的利益，每个单元住户应分摊的那部分评估费用。
　　该保单允许保险人每次支付不超过保险限额的费用，免赔额为250美元。然而，如果由于住户共有公寓保险的免赔额导致的评估，保险公司最多赔偿 1 000美元。赔偿的基础是评估发生的时间，而不是损失发生时。
　　不动产一揽子保险。单元住户通常只承保私人财产、固定装置、改进物、装修物等财产。不动产一揽子保险将承保范围扩展到：
　　（1）只附属于指定被保险人公寓单元住宅的不动产；
　　（2）根据公寓协会合同，被保险人有义务承保的不动产。
　　如果协会为这些财产投保了其他保险，单元住户的保险作为超额保险处理。
　　［编辑：傅晓棣］
　　［收稿日期］2002—10—14
　　［作者简介］姜利琴（1978—），女，上海财经大学金融学院保险专业研究生。曾在《上海保险》发表过论文。