澳洲住宅抵押贷款保险业务概况

虞晓芬1亓琳1王德光2

(1.浙江工业大学，浙江 杭州 310032；2.杭州广宇房地产集团公司，浙江 杭州 310032)

　　澳洲是世界上住宅自有化率最高的国家之一，住宅自有化率四十年代为50%，五十年代为60%，六十年代后期以后一直稳定在70%左右，这与澳洲政府积极推行一系列鼓励居民购房、提高居民购房能力的政策有密切关系。其中根据1965年澳洲政府颁布的《住房贷款保险条例》成立的住房贷款保险公司(简称HLIC)，对此起了很大的推动作用。在1966年到1997年间，HLIC共为144万多贷款户提供了贷款保险，累计保险金额近800亿澳元。据1997年统计，HLIC占澳洲整个住宅保险市场的份额为46%。近1/5的澳洲家庭购房时都申请HLIC贷款保险以提高其贷款比例，在一些州甚至达到1/3的比例。后来的事实证明HLIC的作用不仅仅使更多的人早日得到住宅，而且它的有效运作从根本上吸引了大量基金、私人投资进入了住宅信贷市场，扩大了住宅消费。1997年澳洲政府在推行私有化思想指导下，将HLIC卖给了世界上主要的保险公司——美国通用电子集团下属的GE资本服务公司，现改名为澳洲住宅贷款保险有限公司。一、HLIC的抵押贷款保险业务
　　1.贷款保险的审批
　　1997年以前的HLIC公司完全根据联邦政府颁布的《住房贷款保险条例》行事，条例规定HLIC只能向被批准的贷款机构提供抵押贷款保险。HLIC与被批准的贷款机构采取“开放保险单”的办法，即如果借款人满足HLIC审批条件，则贷款机构就代表HLIC发放保险单，如果不满足要求，则必须提交HLIC作最后决定。HLIC的业务中有40%是由各贷款机构直接审批的。
　　为了控制风险，HLIC对借款人的偿还能力、资产市场价值、借款人工作稳定性、贷款目的、存款数量、借款人已有贷款数量等进行审查。从理论上说若借款人的月偿债额控制在收入的合理范围内，他就有能力继续支付分期付款，因此HLIC在六十年代规定借款人的月偿债额不能超过借款人收入的25%，当时只有极少数的人突破这一限制，现在基本上控制在28%左右。若资产价值大于贷款本息与其它合理费用之和，则即使发生违约清算也不会给保险公司造成太大损失，因此申请HLIC贷款保险的房产都需经过评估。目前HLIC规定对购买自住房最大的保险贷款金额为200000澳元，贷款最高比例为95%；对购买投资性房产贷款最高保险金额为300000澳元，贷款最高比例为90%；购买空地，最高金额为100000澳元。
　　2.保险种类
　　从承保范围来看，HLIC的业务分为三种：全额保险；部分保险；利息保险。部分保险是指保险公司仅负担因被保险房产的实体发生损伤(如自然灾害、地震等)而导致贷款方的损失。利息保险指面向退休人士，通常退休人士购买房屋只支付利息，贷款的本金可以到房主出售其房屋后归还或亡故后将房产交给银行抵本金，假若退休人士因各种原因支付不了利息，则由HLIC负责利息的支付。HLIC90%以上的业务是全额保险。全额保险合同明确规定HLIC必须补偿因借款方违约、房产实体发生损伤所带来的所有合理损失，包括本金、累计利息、交易费用以及其它合理支出。通常贷款机构须将已经有四个月未还款的案子报告HLIC，当以下二种情况同时发生时，HLIC同意支付补偿额。
　　(1)借款人肯定不履行抵押合同；
　　(2)房产必须公开出售，出售额低于所欠贷款本息与其它合理费用之和。
　　按保险对象分，1965年公布的住宅贷款保险条例只允许HLIC向购买土地和在其上建独立式住宅、在以前取得的土地上建独立式住宅、购买独立式住宅、购买住宅单元房提供保险；1966年允许HLIC为住宅改进、已存在的抵押贷款提供保险；1977年允许向投资性住宅贷款提供保险；1985年政府又修改了贷款保险条例，同意HLIC保险业务扩大到所有的抵押贷款项目。
　　3.保险费率
　　合理的保险费率应在补偿所有的合理开支(包括索赔、人员工资、管理费用等)后还有一定的积余以防将来的索赔。HLIC成立之初，主要是参照其它国家(如英国、美国)的保险费率确定其保险费率为贷款额的2%，对贷款比例在75%以下的由于贷款风险较小，保险费率也适当降低。保险费一次性支付，例如贷款20000澳元，贷款比例为90%，则保险费200澳元，通常贷款机构将保险费加在贷款总额上，这样借款人就需要偿还20200澳元，HLIC成立后几次调抵保险费率，目前的保险费率相当于六十年代的1/3(见表1)。
　　表1抵押贷款保险费率
　　贷款额≤300000澳元
　　保险费率(%)贷款额在
　　300001-500000澳元
　　保险费率(%)80%＜LVR≤82%0.400.5182%＜LVR≤84%0.590.7784%＜LVR≤86%0.750.9786%＜LVR≤88%0.891.1688%＜LVR≤90%1.041.3590%＜LVR≤92%1.19/92%＜LVR≤94%1.33/94%＜LVR≤95%1.49/注：LVR为贷款额/房产价值
　　尽管索赔的风险一直伴随着整个贷款期，一直到全部债务清偿完，才完全解除，但是最大的索赔风险一般是在贷款发生的最初几年发生，尤其是在贷款后的2～3年内，这可以从HLIC多年积累的资料中得到证实，从理论上说，随着贷款的不断偿还，借款人所欠的贷款余额不断减少，其在房产中的权益不断增加，即使由于一些外在因素(如失业、生病等)导致借款人违约，但由于拍卖房产所得大于贷款余额的概率大大增加，不会对保险机构造成严重损失。因此为了鼓励借款人在贷款的最初几年提前还款，尽早解除索赔风险，HLIC对提前付清贷款的可返回部分保险费。
　　4.索赔
　　相比其它发达国家(如英国、美国)，澳洲住宅抵押贷款的索赔率在发达国家中是最低的。根据HLIC统计，在过去20年里，贷款保险索赔占贷款保险数量的比例不到2%，而加拿大为3%，美国5%，英国6%。
　　HLIC曾对69/70年度清算索赔的案子进行分析，发现平均赔偿金额与发放贷款时房产价值的比值为11.3%，与原始贷款金额的比值为13.1%(见表2)。90年代后平均赔偿额大幅增加，尤其在92/93年度平均赔偿额与同年市场贷款规模的比例达到27.72%(见表3)。
　　表21970年6月30日清算的一些案例分析
　　平均
　　(澳元)与当初价
　　值的比值
　　(%)与当初贷款
　　金额的比值
　　(%)最初贷款保险金额836889.0100.0当初房产价值9704100.0116.0到清算日未偿付的本金和累计利息921194.9110.1加上交易费用、修理费和未付的保险费8228.59.8总计1003103.4119.9房产拍卖市场价格893492.1106.8平均赔偿金额109911.313.1资料来源：HLIC Report 1970年
　　从HLIC当年索赔额占当年保险费收入的比率来看，在30年间只有二年HLIC索赔额大于保险费收入，有12年索赔额超过保险费收入的50%，当然这是在HLIC几次降低保险费收费标准情况下发生的。HLIC一方面通过扩大市场份额，追求规模效益，另一方面也积极投资于政府债券，短期货币市场等。1996/1997年度HLIC保险费收入为5400万澳元。支付索赔3500万澳元，投资于其它收入1600万澳元，当年净利润1089万澳元，总资产达到29100万澳元。二、HLIC面临的问题及改革动向
　　澳洲政府放松金融管制和二级抵押市场的兴起，给抵押贷款机构和保险机构都带来了更加激烈表3平均赔偿额与同年平均贷款规模之比
　　74/7580/8190/9191/9292/9393/9494/9595/9696/97平均赔偿额(澳元)A2879534018151201242340420705187742043022430同年市场贷款规模(澳元)B155253389578370778428443590872945889919199660A/B(%)18.5415.7523.1625.8527.7222.7819.8520.6022.51资料来源：根据历年HLIC报告计算。
　　竞争的市场环境。激烈的市场竞争降低了贷款机构贷款的边际利润，迫使他们通过审批更多的贷款保持利润的不下降。也就势必导致贷款机构放松贷款标准，传统的审查、管理减弱了。其中一个典型例子：竞争导致贷款机构降低贷款前费用，如评估费从原来的400-500澳元降为现在的150澳元左右，评估人员“路边看看”代替了“详细分析”，虽然贷款机构位于准确判断单个借款人风险大小的最佳位置，但出于贷款机构自身利益的驱使，他们将贷款风险管理放在一边，而将风险轻易地转移给了保险机构，为了减少风险，一种方法是HLIC通过提高保险费率来保护自己，但是当保险费率提高时，贷款机构倾向于对低风险的人由自己来进行保险，高风险的参加HLIC保险，这就又会产生“逆向选择”问题——吸收了高风险的借款人进来，同时又减少HLIC和其它保险机构的市场份额。因此，提高保险费率不是最好的方法。
　　面对竞争形势，HLIC计划从管理体制、管理手段等方面进行改革，包括：
　　1.考虑用“限额保险”或“联合保险”代替“全额保险”。限额保险指保险公司最多只承担按原始贷款本金的一定比例(承保率)计算的限额损失，超出限额的那部分损失由贷款机构承担，共同保险指若损失额在原始贷款本金的一定百分比内则完全由保险公司承担，超过这一限额的部分则按相同的比例，在贷款机构和保险机构之间分配损失额(见表4)。
　　2.与大的贷款机构建立合资公司或发展伙伴关系。这一方面可以稳定保险业务量，另一方面通过建立一种利润共同体，使贷款机构从根本上关心贷款风险，加强贷款审查和贷款过程管理。
　　3.加速应用定量风险分析与管理工具。贷款保险公司通常是按过去总的保险贷款基金的索赔成本和风险计算平均价格，再按不同的LVR调整保险费率。即保险费率只反映了LVR对单一因素风三种保险方式的比较
　　表4(单位：澳元)
　　全额保险限额保险
　　(20%)共同保险
　　(20%)原始贷款本金100000〖〗100000100000未支付的利息累计120001200012000交易成本700070007000总的债务119000119000119000出售所得950009500095000保险机构承担损失24000200020800贷款机构承担损失040003200险的影响，没有考虑不同地点的房产、不同的借款人(职业不同、年龄不同)有不同的风险。由于在相同的LVR下每个人都支付相同的价格，造成低风险的人在补助高风险的人，最终低风险的借款人对参加保险缺少积极性，高风险的人则很可能积极地寻找保险。要改变这一状况，就必须加速应用定量风险分析与管理工具，根据借款人以及物业风险的不同确定保险费率。
　　［编辑：郝焕婷］