论建立“反向抵押贷款”的寿险服务

孟晓苏

                                (中国房地产开发集团，北京 100036)

　　［关键词］反向抵押贷款；住房制度改革；公房出售；社会保障
　　［摘要］目前，对于不少城市居民来说，住房已经成为其私人财产的主要构成部分，今后在我国就可将扩大内需、健全居民社会保障体系与居民已经取得的住房产权很好地结合起来，这种结合可以创造出许多新的金融产品和新的服务领域。其中在保险业发达的国家已经实行多年的“反向抵押贷款”的保险服务，以老年人的私人住房为基础，对其实行晚年终生社会保障服务，就是一个成功结合的范例，值得引进和推行。
　　
　　我国近几年进行的住房制度改革特别是公房出售，使得可以出售的公房基本已出售给个人，与此同时，居民踊跃购买商品房，造成我国城市拥有自有房屋的家庭已经高达80%。这意味着住房已经成为绝大多数城市居民的个人家庭财产，对于不少城市居民来说，住房已经成为其私人财产的主要构成部分。有了以上基础，今后在我国就可将扩大内需、健全居民社会保障体系与居民已经取得的住房产权很好地结合起来，这种结合可以创造出许多新的金融产品和新的服务领域。其中在保险业发达的国家已经实行多年的“反向抵押贷款”的保险服务，以老年人的私人住房为基础，对其实行晚年终生社会保障服务，就是一个成功结合的范例，值得我国引进和推行。
　　公房出售形成了居民的重要家庭财产，如果折成现金计算，有些家庭的财产规模还比较大。有的报纸据此称北京、上海有了多少“百万富翁”云云。可是不少被计为“百万富翁”的老年人，却抱怨“没有百万富翁的感觉”，因为每月可以支配的收入仍然仅有一两千元，生活仍很拮据。他们价值几十万、上百万的自有房产在现有制度与规定下不可能先行出售或出租赢利，因为这会使他们自己无家可归。这套房产只能留待身后传诸子女，而子女往往已经有了自己的房屋，子女发愁的是如何年复一年地赡养父母。这些问题能否综合解决?能否让老年人价值几十万、上百万元的自住房产得以在有生之年逐渐变现?能否使老年人具有自己安排晚年生活的能力，保持在社会上和在子女面前的自尊与自信，同时又能在有生之年始终拥有着这套房屋呢?
　　在英法等欧洲国家已经有一个成熟的保险产品，即在老年居民中普遍推行的“抵押房产、领取年金”的寿险服务(“Collateralized Annuity”)。这种服务是投保人将房屋产权抵押给保险公司，自己可以终身继续使用该房屋；保险公司则按月向投保人(受益人)支付给付金，也是终身支付，直至投保人亡故，保险公司才将该房屋收回，进行销售、出租或者拍卖。给付金的计算是按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中去。它将投保人(受益人)的房屋价值“化整为零”，使他们生前就可以提前得到自己房屋的销售款。因为其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，它在美国被称为“反向抵押贷款”(“Reverse Mortgage”)，就像是保险公司用分期付款的方式从投保人手中买房。该项保险业务的出现促进了社会保障制度的成熟，同时使得保险公司拓展了服务领域，获得巨大的保险收益。
　　这一险种较为适合我国的国情，现在完全有条件引入并实施。由于我国多年实行的低收入政策，绝大多数老年人没有形成多少积蓄，退休后只能靠退休金生活，而国家与社会所能提供的退休金是很有限的，加之我国多年来寿险业务欠发达，想靠寿险来保障老年人的生活，并没有历史上的保险费投入作为基础，我们已难于找出更好的办法来保障老年人的生活。但是近几年实行的公房出售，却使得这些老年居民用较少的钱买下了较大价值的房产，有的人因此而“家产万贯”。这笔固定资产如果能用活，完全可以弥补前两项的历史缺憾，这几乎是目前在我国大部分老年居民中建立寿险保障的有效途径。这种“反向抵押贷款”的保险项目一旦设立，将使拥有私人房产并愿意投保的老年居民享受到过去难以想象的寿险服务。下面举例进行设计、分析：
　　1.张先生今年60岁，住房面积196平方米，房屋八成新，位置优越。经评估房屋现价为145万元。按我国人均寿命男性为69岁计算(地区差异尚未计入)，投保人的寿命计算基数为9年。9年后房屋折损26万元，但房屋与土地增值预计也是26万元，因此相互抵消不计。保险公司扣除预支贴现利息25%(按年息6%计算)，按75%计算给付额为108万元。再将预期给付额分摊到投保人的预期寿命中去，每年张先生可以得到12万元保险给付金，每月可得到1万元保险给付金。
　　2.赵女士今年62岁，住房面积150平方米，房屋九成新，位置离市区较远，但增值潜力较大。经评估房屋现价为80万元。按人均寿命女性为74岁计算(地区差异尚未计入)，投保人的寿命计算基数为12年。12年后房屋折损19万元，房屋与土地增值预计为24万元，因此计增5万元。保险公司扣除预支贴现利息30%(按年息6%计算)，按70%计算给付额为58万元。再将给付额分摊到投保人的计算基数12年中去，每年赵女士可以得到4.8万元保险给付金，每月可得到4000元保险给付金。
　　可以想象，一个退休老年人每月可以得到几千元至上万元的保险给付金，而且终生源源不断，其生活将得到多么大的改善!应当说明，一旦投保人与寿险公司订立了有效合同并开始执行，那么不管投保人(受益人)的实际寿命为多长，保险公司一律要按月付款；同理，不管投保人(受益人)的实际寿命为多短，即使三、五年就亡故，一律应由保险公司收回房产，进行销售或拍卖。保险公司在收回房产时一般要再付一笔抚慰金。如果房屋实际增值较大，保险公司还可以将超过预期的增值部分按一定的比例返其家人。如果以同一处房产投保夫妻二人，保险公司应当扣除的风险系数要增加，按月得到的给付额肯定要少一些。还应当说明的是，这种保险是投保人的个人行为，是由其本人完全自愿的，保险公司与投保人的权益均受到法律的保护。
　　如果投保人与寿险公司订立了有效合同，并领取了一段时间的给付金以后，想从合同中退出、重新拿回房屋的产权是否允许呢?根据中国的社情与民情，可以制订一套允许“赎回”的办法，在不损害保险公司利益的前提下，为投保人留出一个随时可以退出的通道。赎回的条件是投保人(受益人)必须向保险公司退还已经领取的全部给付金本息，并根据保险公司的规定进行一定的赎回补偿。保险公司每年都可以向投保人提供一个合理的赎回价格，以利于投保人的进退选择，“赎回”视同于投保人清偿了曾以房权抵押向保险公司借的一种高息贷款；投保人(受益人)亡故后，保险公司还可以给予其子女以购买这套房屋的优先权，当然其价格要由房屋的所有者——保险公司来提出，这有助于满足我国有些老年人希望身后让其子女继续拥有这套房屋的愿望。
　　这种保险对投保的老年居民有明显的好处：1.它可以有效地增加老年居民的收入水平和支付能力，使他们在人生收入的低谷期，可以开启业已形成的“房产金库”，将积蓄在房产中的巨大个人财富分期支用，以有效补偿老年生活。2.它可以有效解除老年人对生活没有保障的担心，放心大胆地花钱消费，心情愉快地努力延长寿命，而且活多久社会保障系统就会供养多久。3.它可以有效保持老年人所需要的体面、尊严，及子女与社会的长期尊重。因为经济上不必靠子女供养，甚至还可以继续给子女以补贴，“久病床前无孝子”的担心将不复存在。4.它保证了社会弱势群体的生活安定，也就有力地保障了社会的稳定。5.在我国实行遗产税收制度后，这一险种可以有效地为投保居民依法避税，对于投保人及其家庭的意义将更加明显。
　　开办这一险种对于发展我国保险业的作用会很大：它可以使保险公司的资产额迅速增加，由单纯的小额投保、大额赔付，变为一部分保险是大额抵押、分期给付；它可以使保险产品多元化，有利于我国保险公司适应国际化的需要，加快其成为现代金融企业的步伐；由于我国多年来房屋价格持续上升，城市土地持续增值的趋势在相当长的时期内不会逆转，推行这一险种对于保险资产质量的改善会有一定的益处。它对于保险公司的不利之处在于，在实行这一险种的最初几年，不会给保险公司带来多少赢利，经理人的“业绩”表现不明显。但这时给付金的支出也比较少，投保人的房屋资产和未付的给付资金却都在保险公司账上，对于保险公司来说最终还是利大于弊。只是保险公司不以“急功近利”为经营指导思想，相信是可以鼓励经理人员积极开展这项利在长远的保险业务的。
　　实行“反向抵押贷款”保险服务的社会效应也很明显。它既有效地提高了老年人的购买能力，也会深刻影响中年人，改变他们的观念和生活方式。多年来我国居民储蓄率过高而消费率较低，原因之一是老年保障制度不健全。在最具有购买能力的中年时期，人们出于对未来生计和病患问题的担心，便源源不断地把钱存入银行，原因之一是为了“防老”；而且谁都难以预计自己的寿命会有多长，总要留一笔钱才能使未来的生活有“保险系数”，这样省吃俭用地储蓄，结果往往把不少的钱留给了身后。全面推行“反向抵押贷款”的寿险服务，将使得人们为晚年生计问题而进行的储蓄不再成为必要。如果再进一步的设计，老年人的医疗保障问题也有可能从中得到解决。这种寿险服务的建立，将彻底改善老年保障制度，使中年人完全可以解除对晚年生活的顾虑，放心地花钱消费，更可以大胆地购买“第二套住房”，因为产权住房可以成为一种“养老储蓄”。这样看来，这种面向老年人的保险服务，就不单是一项保险产品的设计，而是一项有重大社会意义的系统工程。它对于有效扩大居民消费，以扩大内需来拉动国民经济持续发展，必将会发挥重要的作用和产生积极的影响。
　　［编辑：韩艳春］
　　［收稿日期］2002—10—14
　　［作者简介］孟晓苏(1949—)，男，江苏省苏州市人，高级经济师，博士，1983年曾在国务院办公厅任处长，1988年任全国人大常委会办公厅秘书局副局长，1991年任国家进出口商品检验局副局长，1992年任中国房地产开发集团公司总经理、中房集团总裁，2000年至今任中房集团公司董事长、中房集团总裁。